O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou, em 10 de dezembro de 2024, o Provimento nº 188/2024, promovendo mudanças significativas na regulamentação das normas sobre indisponibilidade de bens imóveis. A nova norma revoga o Provimento nº 39/2014, altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça e estabelece diretrizes para o funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens 2.0 (CNIB 2.0), que passa a ser gerida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

Uma das principais inovações do provimento está no artigo 320-E, que determina que todas as ordens de indisponibilidade e seus respectivos cancelamentos devem ser transmitidos exclusivamente pela CNIB, ficando proibida a comunicação por outros meios, como mandados, ofícios, malotes digitais ou mensagens eletrônicas. A medida visa centralizar e padronizar, em nível nacional, o cadastramento dessas restrições, garantindo maior segurança e eficiência ao sistema registral.

Outra alteração importante trazida pelo Provimento nº 188, e que causa certa preocupação, está prevista no artigo 320-I, § 3º do Provimento nº 188 do CNJ, que determina que a superveniência de uma ordem de indisponibilidade impede o registro de títulos, mesmo que já tenham sido prenotados, salvo disposição expressa em sentido contrário na decisão judicial.

Antes dessa alteração, o entendimento dominante se baseava no princípio da prioridade, permitindo o registro do título prenotado antes da indisponibilidade, conforme o artigo 1.246 do Código Civil, que prevê a eficácia do registro desde o momento da prenotação, e os artigos 182 e 186 da Lei de Registros Públicos, que estabelecem a prioridade dos títulos conforme sua ordem de apresentação.

Com a nova norma, essa prática é modificada, impactando diretamente a segurança e previsibilidade dos negócios imobiliários, tornando essencial que adquirentes estejam atentos à situação jurídica dos bens antes da formalização de qualquer transação.

Diante desse novo cenário, a realização de uma due diligence imobiliária completa antes da aquisição de um imóvel torna-se ainda mais importante. O levantamento detalhado da situação fiscal e processual do imóvel, dos proprietários e de seus antecessores é fundamental para mitigar riscos e evitar que a compra seja posteriormente questionada com base na nova regulamentação. Diante desse novo cenário, o acompanhamento jurídico especializado nas etapas de aquisição e formalização de negócios imobiliários é essencial para garantia de uma maior segurança jurídica.