O ministro Antonio Carlos Ferreira, da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), acolheu embargos de declaração opostos por uma rede hoteleira, com efeitos infringentes, e julgou extinto o processo sem resolução de mérito quanto à empresa, reconhecendo a sua ilegitimidade passiva numa ação que discutia a responsabilidade do incorporador por atraso em obra de empreendimento hoteleiro, também conhecido como condotel.

Neste tipo de empreendimento, a incorporadora comercializa as unidades autônomas (quartos de hotel) de um empreendimento imobiliário que, depois de pronto, será necessariamente destinado a uma rede hoteleira para a exploração econômica das unidades, repassando aos adquirentes o resultado financeiro da atividade.

A demanda foi ajuizada por adquirentes de unidades hoteleiras na planta, cumulando pedidos de rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais. Na origem, a ação foi julgada parcialmente procedente, para condenar solidariamente todas as rés, incluindo a incorporadora, a rede hoteleira e a empresa responsável pela intermediação do negócio (corretagem). O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), por maioria (3 x 2), manteve a responsabilização da incorporadora e da rede hoteleira, mas reconheceu a ilegitimidade passiva da intermediadora/corretora.

Por sua vez, o STJ, após a superação de questões formais do recurso em embargos de declaração, conheceu do mérito da questão e reformou o acórdão do TJRJ para reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa.

A decisão se baseou na jurisprudência consolidada da Corte, segundo a qual a rede hoteleira não integra a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária e, portanto, não responde solidariamente por atrasos na conclusão das obras ou inadimplementos contratuais relacionados à construção ou comercialização dos imóveis.

Inclusive, foi reforçado que a rede hoteleira também é prejudicada pelos eventuais inadimplementos da incorporadora, ante a impossibilidade de gerar renda com a exploração econômica das unidades imobiliárias correspondentes. A esse respeito, foram citados diversos precedentes, a exemplo do AgInt no AgInt no AREsp nº 2.176.449/SP, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze; o EDcl no AgInt no AREsp nº 1.767.162/RJ, sob a relatoria do Ministro Raul Araújo; e o AgInt no REsp nº 1.985.145/SP, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti.

A decisão reforça um importante posicionamento da Corte Superior e traça uma distinção necessária entre a atividade hoteleira e a incorporação imobiliária, evitando decisões que não atentem à realidade das operações e preservando o melhor entendimento entre o CDC e a legislação extravagante, a exemplo da Lei nº 4.591/64.