O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, incide sobre a transmissão “inter vivos” de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis. No entanto, a Constituição Federal, em seu art. 156, §2º, I, estabelece uma importante imunidade: não incide ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 796 da repercussão geral, delimitou o alcance dessa imunidade ao firmar a tese de que ela não se aplica ao valor que exceder à integralização e que se caracterize como ágio de subscrição de capital, ingressando no patrimônio líquido da sociedade como reserva de capital. Essa interpretação, embora tecnicamente restrita a casos de constituição de reserva, acabou sendo equivocadamente ampliada por diversos municípios.

Na prática, muitas prefeituras passaram a exigir ITBI sobre a diferença entre o valor histórico do imóvel, declarado no Imposto de Renda do contribuinte, e o valor de mercado arbitrado unilateralmente pelo Fisco municipal. A justificativa era de que essa diferença configuraria um valor excedente tributável, ainda que integralmente destinada ao capital social — interpretação que ignora a previsão do art. 23 da Lei nº 9.249/95, segundo a qual o contribuinte pode integralizar bens pelo valor constante na sua declaração de bens (DIRPF), sem a obrigatoriedade de utilizar o valor de mercado.

Buscando corrigir essa distorção, o próprio STF, em decisões posteriores ao Tema 796, deixou claro que a imunidade deve abranger toda a integralização destinada ao capital social, quando não houver formação de reserva de capital, afastando a incidência de ITBI sobre diferenças apuradas apenas com base no valor de mercado. Veja ementa:

“APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. INCIDÊNCIA ENTRE A DIFERENÇA DO VALOR DO BEM DECLARADO PELO CONTRIBUINTE EM SUA DECLARAÇÃO DE IRPF, E CONSEQUENTEMENTE O VALOR INTEGRALIZADO, E O VALOR AVALIADO PELO MUNICÍPIO QUANDO DA INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL SOCIAL. NÃO CABIMENTO. ISENÇÃO DEVIDA. 1. É uma faculdade da parte quando da integralização do capital social por meio da transferência de bem imóvel, fazê-lo pelo exato valor constante da declaração do IRPF ou pelo valor de mercado. 2. Não há que se falar na cobrança de ITBI em relação à diferença do valor do bem declarado pelo contribuinte e o valor avaliado pelo município, pois ao contribuinte faculta-se deliberar por um ou por outro. Apelação cível conhecida e provida. Sentença reformada.” ARE 1485056 / GO – GOIÁS RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO Relator(a): Min. EDSON FACHIN Julgamento: 29/04/2024 Publicação: 30/04/2024.”

Esses julgados vêm influenciando outros tribunais estaduais, que têm se posicionado no mesmo sentido, trazendo maior segurança jurídica para planejamentos patrimoniais e empresariais.

Um exemplo relevante e recente vem do Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE), que, ao julgar a Apelação Cível nº 0002566-94.2021.8.17.2730, em 12/06/2025, reformou sentença para reconhecer a imunidade do ITBI em operação de integralização de capital social pelo valor constante na declaração de IR do sócio. No caso, o município havia lançado ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel, mas o Tribunal entendeu que, inexistindo excedente destinado à reserva de capital, toda a operação estava protegida pela imunidade constitucional.

Esse entendimento é emblemático porque combate um equívoco recorrente dos entes municipais: presumir a existência de valor excedente apenas com base na diferença entre valor de mercado e valor histórico, ignorando que a lei autoriza a integralização pelo valor declarado. Em um cenário de crescente tentativa de ampliar as hipóteses de incidência do ITBI, decisões como essa são fundamentais para garantir segurança jurídica e estabilidade nos planejamentos patrimoniais, especialmente na constituição de holdings familiares — representando um verdadeiro alento para profissionais e empresas que atuam no direito empresarial, no planejamento sucessório e no direito imobiliário.

Por Yasmin Albuquerque