Em recente julgamento do Pedido de Providências nº 0008349-79.2024.2.00.0000, realizado em fevereiro de 2026, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) manteve a validade do Provimento nº 169/2024 e consolidou entendimento relevante para o Direito Imobiliário Registral ao reafirmar que o registro da incorporação imobiliária e a instituição do condomínio edilício são atos distintos e realizados em momentos diferentes.

A controvérsia teve origem na interpretação do §15 do art. 32 da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 14.382/2022, segundo o qual o registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre frações ideais constitui ato registral único. A partir desse dispositivo, passou-se a sustentar que o registro da incorporação já seria suficiente para instituir o condomínio edilício, dispensando a realização de novo registro após a conclusão da obra.

Essa leitura se apoiava na premissa de que a construção do empreendimento configuraria mero fenômeno de acessão, a ser formalizado por averbação, sem alteração na estrutura jurídica previamente estabelecida. Em outras palavras, defendia-se que não haveria um novo momento constitutivo do condomínio, mas apenas a consolidação de uma realidade já existente desde o registro da incorporação.

O CNJ, contudo, afastou essa interpretação ao reconhecer que se tratam de institutos distintos, com naturezas, finalidades e efeitos próprios. Firmou-se o entendimento de que o registro da incorporação institui apenas um regime condominial sobre frações ideais — denominado pela doutrina de condomínio “protoedilício” — de caráter transitório, voltado à organização inicial da titularidade do terreno e à viabilização da comercialização das futuras unidades.

Já o condomínio edilício somente se constitui após a conclusão da edificação, com a averbação da construção e o registro específico de sua instituição e especificação, nos termos do art. 1.332 do Código Civil e da Lei nº 6.015/1973.

Do ponto de vista prático, a decisão do CNJ reforça a necessidade de observância de etapas registrais distintas na estruturação de empreendimentos imobiliários, com impactos diretos na qualificação dos títulos, na organização documental e na previsibilidade dos atos necessários à regularização das unidades.

Além disso, o entendimento possui relevante repercussão econômica, na medida em que a exigência de atos registrais autônomos pode implicar aumento dos custos do empreendimento, especialmente a depender dos critérios de cobrança de emolumentos adotados pelas corregedorias locais, exigindo maior atenção no planejamento das incorporações imobiliárias.