A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), fixou importante tese jurídica sobre a responsabilidade tributária nas operações de alienação fiduciária de bens imóveis. Por decisão unânime, a Corte firmou o entendimento de que o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) enquanto não houver a consolidação da propriedade e a imissão na posse do bem.
Segundo a tese fixada, o credor fiduciário “não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN)”, que define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
O relator do recurso, Ministro Teodoro Silva Santos, destacou que, antes da consolidação, o credor fiduciário detém, apenas, a propriedade resolúvel e posse indireta, sem animus domini (sem intenção de ser dono), o que inviabilizaria sua responsabilização tributária. Além disso, mencionou os arts. 27, §8º e 23, §2º da Lei nº 9.514/97, que são expressos ao atribuir ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam sobre o imóvel, até que ocorra a imissão do credor na posse do imóvel, em caso de inadimplemento do contrato de alienação fiduciária, citando, expressamente, o IPTU.
Portanto, o posicionamento do STJ sobre o tema proporciona maior segurança jurídica às instituições que atuam com garantias imobiliárias, delimitando a responsabilidade tributária durante a vigência do contrato.
Importante observar, no entanto, que, em julgamento recente (REsp 2.100.103), a Segunda Seção da Corte admitiu a penhora de imóveis alienados fiduciariamente para a quitação de dívidas condominiais, o que se justificaria em razão da natureza propter rem (do próprio imóvel) da obrigação.
Assim, se levarmos em consideração a decisão mencionada acima, apesar de o STJ ter afastado a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento do IPTU por meio do Tema 1.158, poderíamos concluir que a natureza propter rem do IPTU, ao menos em tese, também permitiria a penhora do bem para satisfação do crédito tributário, ainda que gravado fiduciariamente, já que se trata de uma obrigação que acompanha a coisa, e que, portanto, adere ao bem e não ao seu titular.
No entanto, apesar da lógica interpretativa disposta acima, ainda não há decisão definitiva da Corte sobre essa hipótese específica, sendo importante acompanhar com atenção os próximos julgados, sobretudo considerando os potenciais reflexos patrimoniais para os credores fiduciários, que já devem buscar se prevenir de hipóteses como essa, dispondo, no contrato de alienação fiduciária, regras que impeçam ou, ao menos, busquem dificultar o inadimplemento das despesas incidentes sobre o imóvel, que poderá ser incluída como hipótese de rescisão contratual.
